Arnsberger Wohnungsmarktbeobachtung

Arnsberger Wohnungsmarktbeobachtung

Der demografische Wandel, veränderte Familienstrukturen und nicht zuletzt die Globalisierung und der verstärkte Zuzug von Flüchtlingen aus Krisengebieten verändern die Gesellschaft und damit auch unsere Stadt.

Auch der lokale Wohnungsmarkt in Arnsberg muss sich diesen Veränderungen stellen und bietet dabei gute Voraussetzungen sich diesen neuen Anforderungen anzupassen.

Um die wohnungspolitischen Chancen und Handlungsspielräume erkennen, nutzen und dafür abgestimmte Strategien entwickeln zu können, wird eine ausreichende Informationsbasis benötigt.

Die Stadt Arnsberg ist deshalb Mitglied des "Initiativkreis Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung" NRW (IK KomWoB), der durch die NRW Bank koordiniert wird. Die teilnehmenden Städte haben sich das Ziel gesetzt, die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung gemeinsam voranzutreiben, ihre Erfahrungen auszutauschen und voneinander zu lernen.

Mit einem kontinuierlichen Monitoring wird die Entwicklung des örtlichen Wohnungsmarktes mittels Erhebung und Auswertung relevanter Daten erfasst und dargestellt. Kommunen, Wohnungswirtschaft, private Einzeleigentümer, karitative Verbände, Eigentümerschutzgemeinschaften, Mieterverbänden etc. können so zukünftige Herausforderungen frühzeitig erkennen und hierauf ihre Handlungsstrategien abstellen.

Wohnungsmarktbarometer 2015

Den 'harten' zahlengestützten Indikatoren werden zur Ergänzung und Überprüfung qualitative Informationen in Form des Wohnungsmarktbarometers an die Seite gestellt. Das Barometer spiegelt ein subjektives Stimmungsbild der Befragten, das auf einem breiten Spektrum an lokalen Erfahrungen verschiedenster Tätigkeitsbereiche und Einschätzungen basiert.

Für das aktuelle Wohnungsmarktbarometer wurden im Frühsommer 2015 35 Experten, die am Arnsberger Wohnungsmarkt aktiv sind, angeschrieben und um Einschätzung der Lage am Wohnungsmarkt, zum Investitionsklima, zur Bedarfs- und Nachfragesituation und zur Situation des Wohnungsbestandes gebeten. Die Befragung ist nicht repräsentativ.

Wesentliche Ergebnisse und Fazit für den Arnsberger Wohnungsmarkt:

Angesichts der öffentlich geführten Diskussion über die mit dem demographischen Wandel einhergehende nachlassende Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt beurteilen die Experten die Marktlage in quantitativer Hinsicht überraschend gelassen. Der Markt wird als ausgewogen betrachtet. Ein dramatisches Überangebot wird nicht gesehen, wenngleich weiterhin nicht geringe Leerstände im Wohnungsbestand zu verzeichnen sind.

Im unteren Mietpreissegment wird eher ein Mangel an geeigneten Wohnungen gesehen. Ein erheblicher Mangel wird sogar im geförderten Mietwohnungsbau erwartet. In den letzten Jahren sind in Arnsberg nur noch in einem geringen Umfang Sozialwohnungen errichtet worden, während viele Wohnungen aus der Bindung entfielen. Ursachen hierfür sind das ohnehin geringe Mietpreisniveau, das Zurückschrecken von Investoren vor den Belegungsverpflichtungen und die geringfügige Fördersumme für den öffentlichen Wohnungsbau, die das Land dem Hochsauerlandkreis zuweist. Entlastung ist aber in den nächsten Jahren zu erwarten, wenn die Arnsberger Wohnungsbaugenossenschaft in nennenswertem Umfang geförderten Wohnraum errichten wird.

Die Veränderungen der Haushaltsstrukturen ziehen qualitative Veränderungen der Wohnungsnachfrage nach sich. Dies führt dazu, dass auf der einen Seite nicht mehr nachfragegerechte Wohnungen leer stehen, während auf der anderen Seite in einigen Segmenten die Nachfrage nicht gedeckt werden kann.

Die Marktexperten identifizieren u.a. einen deutlichen Handlungsbedarf bei kleinen, und/oder barrierefreien bzw. -armen Wohnungen in städtischen Lagen.

Alles in allem wird von den Experten eine Verbesserung des Investitionsklimas festgestellt, wenngleich es insgesamt immer noch als eher verhalten beurteilt wird.

Als wichtigstes Handlungsfeld bei der Bestandsentwicklung sehen die Experten die Beseitigung des Instandsetzungsrückstaus, der sich in den letzten Jahren aufgebaut hat. Da sich in Arnsberg der absolut überwiegende Teil des Wohnungsbestandes in Privateigentum befindet, überrascht die Einschätzung der Experten nicht, dass genau hier eine große Hemmschwelle für zielgerichtete Bestandsentwicklungen liegt. Die oft geringen finanziellen Spielräume, die nicht selten durch das niedrige Mietniveau und der Nichtumlagemöglichkeit von Modernisierungsmaßnahmen auf die Miete mitverursacht sind, verhindern Investitionen im Wohnungsbestand. Diese Entwicklung wird noch verstärkt durch den weiteren Druck auf die Privateigentümer, die Gebäude energetisch zu sanieren und Barrieren zu reduzieren. Deshalb überrascht auch nicht die Konstatierung der Experten, dass private Eigentümer stärker in Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklungsthemen eingebunden werden müssen.

Die Experten stellen aber auch fest, dass häufig die Lage und Struktur des Bestandes kaum Entwicklungsmöglichkeiten bieten.

Ein erster lokaler Ansatz, um Einzeleigentümer stärker an der Stadt- und Bestandsentwicklung zu beteiligen, wurde mit dem ExWost-Modellvorhaben 'KiQ Kooperation im Quartier' unternommen, das in gemeinsamer Trägerschaft von Stadt Arnsberg und Haus & Grund Neheim-Hüsten e. V. durchgeführt wurde. Die Einbindung der Einzeleigentümer wird auch weiterhin ein großes Thema bleiben.

Der Arnsberger Wohnungsmarkt hat das Potential eine kurz-, mittel- bzw. langfristige Wohnungsversorgung von Flüchtlingen mit hoher Schutz- und Bleibeperspektive bereitzustellen. Eine dezentrale Unterbringung in Wohnquartieren fördert eine erfolgreiche Integration, eröffnet Perspektiven der Eigenverantwortung und des Miteinanders, die zentrale Massenunterkünfte nicht besitzen.

Die steigende Nachfrage durch Zuwanderung kann also einen wichtigen Beitrag zur Stabilisierung des lokalen Wohnungsmarktes leisten. Neben quantitativen Versorgungsaspekten sind dabei auch qualitative Aspekte wie die Erreichbarkeit von Infrastrukturen, Kindergärten, Schulen, ÖPNV-Anbindung etc. zu beachten.